Kupować mieszkanie z pomocą czy bez? Czy pośrednik to lewak, który nalicza sobie prowizję za nicnierobienie? Czy doświadczony doradca, który załatwi za nas wszystkie formalności, a jeśli coś pójdzie nie tak, wypłaci odszkodowanie ze swojej polisy? Podpowiadamy, jak bezpiecznie kupić lokal.
Ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości lub wynajmie z dopiskiem „bez pośredników” praktycznie już się nie pojawiają, lub są nieliczne. Dzisiaj większość sprzedających lokale zwraca się do biura nieruchomości, a biura same znajdują interesujące klienta propozycje. Sprawdźmy, jakie korzyści da nam pomoc profesjonalnego pośrednika.
Osoby, które rzadko mają do czynienia z pośrednikiem, nie znają zakresu działania biura, nie wiedzą, czego mogą wymagać i zwracają głównie uwagę na to, ile będą musiały zapłacić za usługę.
- Powszechnym błędem, który popełniają klienci, jest rozpoczęcie negocjacji z pośrednikiem od wysokości wynagrodzenia - mówi Leszek A. Hardek z Intercentrum z Torunia. - Tak naprawdę pierwszą i podstawową sprawą jest to, co zrobi dla klienta pośrednik, a potem dopiero wysokość wynagrodzenia.
Co zrobić może? - Profesjonalny pośrednik, oprócz wskazania adresu nieruchomości, uczestniczy, często aktywnie, w negocjacjach między stronami i dzięki doświadczeniu jest w stanie wynegocjować więcej, a przez to tak naprawdę zamortyzować koszty własnej prowizji - zwraca uwagę Kacper Klamra z biura Rezydent Nieruchomości.
Radzi też na kwestię pośrednictwa spojrzeć podobnie jak np. na ubezpieczenia: - Ubezpieczamy dom, mieszkanie, samochód, aby w razie kradzieży czy innej tragedii otrzymać rekompensatę, ubezpieczamy życie, aby w razie nieszczęśliwego wypadku zabezpieczyć naszych najbliższych. Przecież nie mamy obowiązku ubezpieczenia, a jednak decydujemy się na to, mimo że różne firmy proponują nam różne stawki, różny zakres ubezpieczenia itp. A jeśli się nic nie wydarzy - po prostu liczymy się z kosztem. W przypadku pośrednictwa jest podobnie. W wyniku błędów prawnych straty klienta, który zdecydował się działać samodzielnie, mogą być ogromne.
Zapłacić pośrednikowi oczywiście trzeba. Choć ceny można negocjować, to kwota prowizji dla sprzedającego i kupującego waha się od 1,5 proc. do 3 proc. ceny transakcyjnej (+VAT).
Dla ogromnej rzeszy klientów usługa pośrednictwa to jedynie kojarzenie stron transakcji. I jeśli nieruchomość nie ma wad prawnych i kontrahenci są uczciwi, to zawarcie i sfinalizowanie umowy nie jest problemem. Ale bywa różnie. Kłopot pojawia się wtedy, kiedy okazuje się, że mieszkanie, które kupiliśmy, jest zadłużone, posiada lokatora, o którym nic nie wiedzieliśmy lub nie ma możliwości fizycznej jego dysponowaniem itp. Dochodząc swoich praw w sądzie tracimy czas, tracimy pieniądze i nerwy. Często nie mamy już gdzie mieszkać, bo zdarza się tak, że np. jedno mieszkanie sprzedaliśmy, a z tego, które kupiliśmy, nie możemy korzystać. Procedury sądowe trwają długo, a nieuczciwy sprzedawca ma dużo możliwości niestawienia się przed sądem, chorowania, podawania złych adresów itp. Podejmując ryzyko samodzielnego zakupu musimy pamiętać, że obecnie większość nieruchomości ma obciążoną hipotekę, najczęściej z racji zaciągniętego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Prowadzenie sprawy przez wykwalifikowanego pośrednika daje bezpieczeństwo transakcji. To pośrednik dba o odpowiednie zabezpieczenie kolejnych etapów zakupu. Wtedy możemy docenić to, jak bardzo biura pośrednictwa nieruchomości są pomocne w bezbolesnym przechodzeniu przez zawiłości procedur i umów.
- Na brak zaufania do pośredników wpływa fakt małej świadomości pracy, jaką wykonuje pośrednik i jaką odpowiedzialność bierze na siebie przy każdej transakcji - mówi Krzysztof Moryson z Panoramy Nieruchomości. - Trzeba pamiętać, że przy okazji zakupu bądź sprzedaży nieruchomości często klienci operują dorobkiem całego swojego życia. W takiej sytuacji to pośrednik, który ma obowiązek ubezpieczenia OC, bierze na siebie ciężar ewentualnych wypadków. To pośrednik swoją wiedzą i doświadczeniem zapewnia prawidłowość przeprowadzenia całej transakcji.
Leszek A. Hardek dodaje: - Pośrednik ma ustawowe prawo wglądu i pobierania zaświadczeń z odpowiednich rejestrów, co pozwala mu na zbadanie nieruchomości od strony stanu prawnego i faktycznego. To na podstawie posiadanej wiedzy powinien wyjaśnić swojemu klientowi różnice w wariantach postępowania, a klient dokonać świadomego wyboru.
- Osoby zajmujące się tym fachem profesjonalnie i w pełnym wymiarze godzin, przede wszystkim posiadają ogromne doświadczenie i wiedzę, pozwalającą na uniknięcie wielu możliwych przy transakcji nadużyć czy wręcz oszustw, powodujących w efekcie tragedie całych rodzin, które potem oglądamy w „Expressie reporterów” czy u pani Jaworowicz - twierdzi Kacper Klamra.
Jak znaleźć profesjonalistę? Musi mieć licencję. To dokument uprawniający do wykonywania zawodu pośrednika. Jednocześnie potwierdza jego wiedzę na temat wykonywanego zawodu. Osoby, które chcą wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami muszą - zgodnie z obowiązującymi regulacjami - posiadać wykształcenie wyższe, odbyć studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz praktykę zawodową. Muszą mieć pełną zdolność do czynności prawnych i nie mogą być karane (ten zapis jest niezwykle ważny w kontekście wartości transakcji opiewających na setki tysięcy lub nawet miliony złotych). Po spełnieniu tych warunków mogą ubiegać się o wpis do Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Aby wykonywać pracę pośrednika, muszą ponadto wykupić obowiązkowe ubezpieczenie, a także cały czas kształcić się zawodowo. Prawo pozwala, aby w każdym oddziale biura była tylko jedna osoba z takimi uprawnieniami. To ona powinna dokonywać wszystkich czynności i ona powinna podpisać się na umowie. Możliwe jest wykonywanie czynności pośrednictwa przy pomocy osób nieposiadających licencji. Wykonują one tzw. czynności pomocnicze i działają pod bezpośrednim nadzorem pośrednika.
Zdaniem Bydgoszczy
Kacper Klamra, Rezydent
Temat, czy warto z pośrednikiem czy bez, jest rozważany od niepamiętnych czasów. Na postawione pytanie w pierwszym odruchu odpowiemy, że taniej jest bez. Ale czy jest tak rzeczywiście? Klient operujący dorobkiem całego swojego życia, a niemający odpowiedniej wiedzy do poruszania się w tym środowisku może jednym podpisem wszystko stracić. Korzystając z pomocy specjalisty musimy zapłacić za usługę, jednak transakcja jest ubezpieczona, a dzięki temu majątek klienta zabezpieczony.
Zdaniem Torunia
Leszek A. Hardek, Intercentrum
Uważam, że zdecydowanie lepiej z pośrednikiem niż samemu. Choćby dlatego, że pośrednik musi posiadać obowiązkowe OC i jeśli nie wywiąże się ze swoich obowiązków, możemy dochodzić odszkodowania z jego polisy. Pośrednik przede wszystkim powinien działać na rzecz swojego klienta i dbać o jego bezpieczeństwo. Musi posiadać odpowiednią wiedzę prawną i ekonomiczną na temat transakcji, w której pośredniczy w celu bezpiecznego przeprowadzenia swojego klienta przez różne zawiłości i problemy, które mogą występować przy danej transakcji.
Jeśli jednak korzystaliśmy z pośrednictwa biura nieruchomości, a okazało się, że z jakiegoś powodu nie możemy korzystać z nieruchomości czy swobodnie nią dysponować, to zdecydowanie łatwiej jest nam dochodzić naszych praw. Poważne firmy nie zmieniają co chwilę swojego adresu, często korzystają z nich na zasadzie polecenia całe rodziny i o ile biurem nie jest pani z laptopem na kolanach w sklepiku z butami, to łatwiej jest porozumieć się co do uznania zasadności naszych pretensji.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zobowiązani są do posiadania obowiązkowego ubezpieczenia OC, dzięki czemu w razie transakcji, która wpłynęła negatywnie na klientów, osoba taka może mieć roszczenie do pośrednika i w efekcie uzyskać z jego ubezpieczenia rekompensatę - mówi Kacper Klamra. Mówi też o tym Leszek A. Hardek: - Jeśli pośrednik nie wywiąże się ze swoich obowiązków, możemy dochodzić odszkodowania z jego polisy. Wiadomo, jak wygląda dochodzenie, a w zasadzie egzekucja należności w Polsce. W tej sytuacji, jeśli wygramy sprawę w sądzie, odszkodowanie zapłaci ubezpieczyciel i unikniemy powszechnych problemów z egzekucją komorniczą. Dlatego warto sprawdzać, czy pośrednik posiada OC.
Biuro Nieruchomości to co najmniej jedna osoba z licencją. To także obowiązkowa polisa OC.
- OC to jeden z wielu argumentów za korzystaniem z usług pośrednictwa. Kolejne można wymieniać i uzasadniać godzinami. To między innymi oszczędność czasu, możliwość skorzystania z fachowej wiedzy, np. co do podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat i ulg możliwych do wykorzystania, przygotowanie odpowiednich dokumentów do transakcji przez pośrednika, pomoc w negocjacjach pomiędzy stronami transakcji, pomoc w prawidłowym uzgodnieniu warunków transakcji czy zapisów w zawieranych umowach itd. - wymienia Leszek A. Hardek. Krzysztof Moryson dodaje: - Pośrednik może zastąpić klienta w trakcie negocjacji, przeprowadzić procesu podziału nieruchomości, wydzielenia, scalenia, przeprowadzenia postępowania spadkowego, doradza w sprawach podatkowych, podziału majątku itp. Czasami zdarza się, że pośrednik pełni role negocjatora podczas rodzinnych konfliktów.
- Profesjonalista będzie w stanie doradzić klientowi i wskazać przewagę danej oferty nad pozostałymi, wyłuszczyć wady i zalety danej nieruchomości - podpowiada Kacper Klamra.
Czego oczekują klienci? Piotr Zatorski, kierownik biura WGN w Toruniu: - Dla rozpoczynających poszukiwanie mieszkania najważniejsze są: cena, lokalizacja, okolica oraz stan budynku. Lokal może być pięknie wykończony, ale jeśli stan budynku wymaga remontu, to klientów zniechęca. W każdym mieszkaniu można wprowadzić wysoki standard, ale okolicy i budynku już sami nie zmienimy. Ponadto ważnym czynnikiem jest funkcjonalny układ pomieszczeń - tak, by do każdego pomieszczenia wchodziło się z przedpokoju (tzw. pełny rozkład). Pokoje przechodnie ograniczają swobodę użytkowania, zwłaszcza gdy w mieszkaniu mają zamieszkać więcej niż dwie osoby. Dodatkowym atutem mieszkania jest dobra komunikacja publiczna z innymi częściami miasta. Chociaż klienci zmotoryzowani mogą zaakceptować brak komunikacji miejskiej na rzecz ciszy i spokoju, z dala od centrum. Młodzi ludzie są bardziej skłonni zakupić mieszkanie np. na IV piętrze w bloku bez windy, jeśli cena jest dzięki temu bardziej atrakcyjna. Tu warto wyjaśnić, że mieszkania takie należą do trudniej zbywalnych, właśnie ze względu na niedogodność komunikacji i są chętnie sprzedawane lub zamieniane przez osoby starsze. W Polsce jest spora liczba IV-piętrowych budynków mieszkalnych bez windy, wybudowanych w drugiej połowie XX wieku, bo ówczesny normatyw budowlany przewidywał wyposażenie w windę dopiero od pięciu pięter wzwyż. Teraz mieszkania na ostatniej kondygnacji nie cieszą się powodzeniem.
Zdaniem eksperta
Michał Krajkowski, główny analityk, Dom Kredytowy Notus
Jeśli chcemy mieć pewność, że transakcja przebiegnie sprawnie i prawidłowo zostaną przeprowadzone takie etapy, jak np. właściwe przygotowanie umowy przedwstępnej, negocjacje cenowe, określenie stanu prawnego i technicznego, zmiana umów odnośnie do mediów, itp., to warto udać się do dobrego biura pośrednictwa, które bezproblemowo przeprowadzi nas przez cały proces zakupu. Powinniśmy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Pierwszą jest posiadanie przez pośrednika nieruchomości licencji. Druga ważna kwestia, to ubezpieczenie OC, które gwarantuje nam odszkodowanie w razie błędów pośrednika.
Warto również unikać biur, które pobierają opłaty z góry za to, że pokażą nam daną nieruchomość. Pośrednik bez pobierania opłat powinien pokazać nam interesujące nas mieszkanie lub dom, a opłatę pobrać dopiero przy wykonaniu zlecenia, czyli przy kupnie nieruchomości.
W przypadku pomyślnej decyzji o podjęciu współpracy z agentem nieruchomości jesteśmy zobowiązani do podpisania umowy pośrednictwa. Ona określa wzajemne zobowiązania, w tym m.in. wysokość wynagrodzenia dla pośrednika. Najczęściej spotykaną jest tzw. umowa rezultatu. Polega ona na tym, że jeśli nie kupimy wskazanego przez agenta mieszkania, to taka umowa staje się bezprzedmiotowa i nie może on mieć wobec nas roszczeń finansowych.
Pośrednika należy wybierać z pełną świadomością - tak jak każdego innego usługodawcę. Często jednak poświęcamy więcej czasu na wybór osoby, która położy nam panele niż pośrednika.
- Warto dokładnie uzgodnić zakres czynności pośrednictwa, które powinny zostać określone w umowie (zawartej na piśmie pod rygorem nieważności). Zamawiający powinien domagać się zapisania wszystkich obowiązków pośrednika w umowie - podpowiada Leszek A. Hardek.
Adam Leszczyński, nauczony doświadczeniem, mówi: - Nie decydować się na współpracę z biurem, które do nas zadzwoniło, powiedziało, że ma klienta, a zamiast klienta przyjeżdża pośrednik i podsuwa umowę do podpisania. Dodatkowo, jeśli na stronie biura pojawiają się fatalnej jakości zdjęcia, interweniować w biurze i domagać się zmiany prezentacji na lepszą. Zdarzyła się także sytuacja, kiedy pośrednik jechał do mnie z klientem i jakoś nie dojechał. Oczywiście, nie zadzwonił też, że nie przyjedzie.
Takie postępowanie pośredników daje negatywny obraz całej branży i rzutuje na twierdzenie, że pośrednik bierze pieniądze za nic. Marta Kozicka ma zdecydowanie lepsze doświadczenia z biurem nieruchomości: - Ofertę domu znalazłam na stronie internetowej pośrednika. Podpisaliśmy umowę, zobaczyłam dom. Raz sama, a drugim razem ze specjalistą, który ocenił stan techniczny budynku. Pośrednik zadbał o potwierdzoną notarialnie umowę przedwstępną, pomógł mi w negocjacjach - ostateczna cena domu okazała się niższa o 25 tys., pomógł w załatwieniu kredytu - wszystko ograniczyło się do dwóch krótkich wizyt w banku, był obecny podczas spotkania z notariuszem i pytał, czy wszystkie zapisy są dla mnie zrozumiałe, a na końcu dopilnował sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. Z perspektywy czasu widzę, że trafiłam na profesjonalistę w swoim fachu i prowizja, jaką zapłaciłam, to zapłata za dobrze wykonaną robotę.
tekst: Dariusz Radkowski
Dodane 15.04.2013; Dodane przez: Marcin Danielak
