Zdarza się, że obawa przed zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką decyduje o odrzuceniu oferty niezależnie od stopnia jej atrakcyjności. Tymczasem wykreślenie hipoteki na ogół nie jest skomplikowane ani ryzykowne.
Hipoteka bywa postrzegana przez poszukujących nieruchomości jako formalna przeszkoda uniemożliwiająca nabycie interesującego ich mieszkania, domu lub gruntu. Zdarza się, że obawa przed zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką decyduje o odrzuceniu oferty niezależnie od stopnia jej atrakcyjności. Tymczasem wykreślenie hipoteki na ogół nie jest skomplikowane ani ryzykowne.
Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub na innych prawach z nieruchomością związanych, takimi jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy użytkowanie wieczyste. Polega na obciążeniu danej nieruchomości lub prawa na rzecz wierzyciela, który ma prawo zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, kto w danej chwili jest jej właścicielem. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.
Przed zakupem interesującej nas nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej. Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej. Zapisy tego działu wskazują, jakim rodzajem hipoteki dana nieruchomość jest obciążona, jaka jest wysokość tej hipoteki oraz na rzecz jakiego podmiotu została ustanowiona. Najczęściej jest ona ustanawiana na rzecz banków, zdarza się jednak, że dotyczy innych podmiotów, takich jak Urząd Skarbowy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub osób fizycznych.
Hipoteka może zostać wykreślona przez sprzedającego przed zawarciem aktu notarialnego umowy sprzedaży (1). Wniosek o jej wykreślenie może zostać zawarty również w samym akcie notarialnym (2), a także zostać złożony w sądzie wieczystoksięgowym przez kupującego po jego zawarciu (3).
W pierwszym przypadku sprzedający, aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej prowadzonej dla jego nieruchomości, musi wcześniej spłacić zabezpieczony hipotecznie dług. Spłata ta następuje zazwyczaj ze środków własnych sprzedającego przed zawarciem umowy sprzedaży. Dość często zdarza się, że następuje ona ze środków pochodzących z zadatku przekazywanego sprzedającemu przez kupującego przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży.
Po spłacie długu wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, wydaje zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę wierzytelności oraz zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedający musi załączyć to zaświadczenie do wniosku składanego do sądu wieczystoksięgowego. Potwierdzenie złożenia wniosku wraz z załącznikiem sprzedający przekazuje następnie notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży. Notariusz powołuje te dokumenty w akcie notarialnym.
Hipoteka może być również wykreślona na mocy zapisów zawartych w akcie notarialnym umowy sprzedaży (2). Wniosek o wykreślenie hipoteki jest wówczas zawarty w treści umowy, a zaświadczenie, o którym mowa w powyższym akapicie, załącza się do aktu. Akt notarialny jest przekazywany przez notariusza do sądu wieczystoksięgowego w terminie do 3 dni roboczych od dnia jego zawarcia.
Dwa opisane powyżej przypadki dotyczą sytuacji, w których sprzedający przed zawarciem umowy sprzedaży dysponuje wystarczającymi środkami, aby dług spłacić. Najczęściej jednak zdarza się, że wartość zadłużenia jest zbyt wysoka, by sprzedający uczynił to samodzielnie. Wówczas sprzedający jest zobowiązany dostarczyć zaświadczenie wydane przez wierzyciela na dzień zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży, w którym stwierdzona jest aktualna wysokość zadłużenia, podany jest rachunek bankowy, na który należy wpłacić wierzytelność, oraz wyrażona jest warunkowa zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu. W takim przypadku to nie sprzedający, a kupujący spłaca wierzytelność ze środków przeznaczonych na zakup nieruchomości.
Formalnie wygląda to w ten sposób, że płatność ceny sprzedaży zostaje podzielona na dwie następujące po sobie transze:
Kupujący ma wtedy całkowitą kontrolę nad spłatą wierzytelności. Środki przeznaczone na spłatę zadłużenia nie trafiają bowiem do sprzedającego.
Po spłacie zadłużenia wierzyciel, najczęściej pod postacią banku, wystawia zaświadczenie wyrażające ostateczną zgodę na wykreślenie hipoteki w związku ze spłatą zadłużenia. Jest ono podstawą do wykreślenia hipoteki i kupujący załącza je do wniosku składanego do sądu wieczystoksięgowego. Koszt wykreślenia hipoteki wynosi sto złotych i przyjęło się, że ponosi go sprzedający. Kupujący ma bowiem prawo do nabycia nieruchomości nieobciążonej żadnymi prawami osób trzecich.
Po rozpatrzeniu wniosku sąd wysyła do nowego właściciela – na adres wskazany w akcie notarialnym – postanowienie o wykreśleniu hipoteki. Czas rozpatrzenia wniosku w zależności od sądu bywa różny. We Wrocławiu trwa to obecnie około trzech miesięcy.
Problemem dla kupującego nie jest również w całości kredytowany zakup nieruchomości obciążonej hipoteką. Wtedy to nie kupujący, a bank spłaca zadłużenie sprzedającego i przelewa na konto sprzedającego część ceny nieruchomości pomniejszoną o kwotę długu.
Niewiele bardziej skomplikowana jest sytuacja, w której hipoteka ustanowiona jest w walucie obcej, np. w przypadku kredytów walutowych. Spłacając wierzytelność banku, należy wziąć pod uwagę kurs średni NBP na dzień zawarcia umowy sprzedaży i przelać kwotę długu z nadwyżką uwzględniającą możliwą różnicę kursu waluty występującą w banku, w którym udzielono kredytu. Po zaksięgowaniu dokładnej kwoty wpłaty bank zwraca nadwyżkę sprzedającemu. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy w związku z wahaniami kursowymi wartość wierzytelności przewyższa cenę nieruchomości, za którą ma ona być sprzedana. Aby nieruchomość zbyć, sprzedający musiałby pokryć różnicę, a więc dopłacić do sprzedaży mieszkania, co nie zdarza się zbyt często.
Wpisana w dziale IV księgi wieczystej hipoteka świadczy o istnieniu wierzytelności względem wskazanego w tym dziale podmiotu. Stosunkowo często zdarza się jednak, że mimo wpisanej w księdze wieczystej hipoteki wierzytelność nie obciąża nieruchomości. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym dług został przez właściciela spłacony, a hipoteka nie została wykreślona. Jej wykreślenie nie następuje bowiem z urzędu, a tylko na wniosek właściciela danej nieruchomości, który nie zawsze jest zainteresowany jej wykreśleniem lub o tym zapomina. Bywa, że wierzytelność spłacono lata temu, a wpis hipoteki dalej widnieje w księdze wieczystej. W takim przypadku wykreślenie hipoteki jest jedynie formalnością i może nastąpić w każdym czasie na mocy wniosku złożonego do sądu wieczystoksięgowego przez obecnego lub nowego właściciela nieruchomości.
red. Malwina Wrotniak, Bankier.pl
